如何计算商品房产权年限？到期了怎么办？ 东方这个地方很特别，别就别在冬天暖和，适合老年人养老，所以国内这么多“候鸟”都选择在东方买房子。
购东方买海南房子的过程中，你会看房屋价格，看地段、看户型、看楼层等很多因素，但是你关注过你的房屋产权年限吗？在东方市购房者的常识中，住宅产权似乎都是70年，商铺和工业用地分别是40年和50年，但是实际上很多海南房子在交房时产权就已经“缩水”了。那么东方市购房者应该如何计算商品房的产权年限？
一、查询开发商拿地时间
东方市购房者在购东方买房屋之前较好先查询下开发商拿地时间，因为商品房产权年限从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。东方市购房者可以登录中国国土资源部土地市场栏目，然后输入开发商所属公司进行查询。
一般情况下，该楼盘已经开始对外出售的话，该楼盘的土地来源以及性质都会在中国国土资源部公示，就算开发商是暂时取得土地证，东方市购房者也需要了解该楼盘的土地情况。
需要东方市购房者注意的是中国国土资源部公示的土地性质，是以出让还是划拨的形式出现的，如果是以出让的形式出现的，该楼盘一般是大产权房，如果是以划拨的形式出现的，该楼盘很可能是小产权房。
二、商品房产权年限计算
如果商品房是新房的话，那么东方市购房者就比较容易计算商品房产权年限，可以根据开发商取得土地的使用权来计算。
比如开发商是在2000年拿到的土地使用权，东方市购房者是在2003年购买的商品房，那么商品房商品房产权年限就是2000年＋70年－2003年＝67年。
如果商品房是海南二手房的话，那么东方市购房者需要根据海南二手房的交易时间来计算，比如开发商在2000年拿到的土地使用权，2003开始对外销售的，而东方市购房者是2011年从上家手中购买的，那么该商品房产权年限应该是2000年＋70年－2011年＝59年。
需要东方市购房者注意的是公房和商品房的产权年限计算有着很大的不同，公房的产权年限是从名列前茅笔土地收益金开始计算，公房和商品房的土地使用性质不同，一般情况下，公房上市时要补交土地收益金。
三、产权年限到期了怎么办？
对于东方市购房者来说不仅需要注意商品房产权年限，还要了解商品房产权年限到期了怎么办。
按照《物权法》相关规定，商品房住宅建设所用的土地使用权限期间届满的，会自动续期。
《城市东方市房地产管理法》的相关规定，土地使用权出让 合同约定的使用年限到期后，东方市购房者需要继续使用土地的话，要在出让合同约定的使用年限到期的前一年申请续期，一般情况下都会批准的，除非特殊情况该土地面临着拆迁或者需要收回该土地用于社会公共利益。
一旦批准东方市购房者继续使用土地，就要重新签订相关合同，并缴纳一笔土地使用权出让金。
如果土地使用权出让合同约定的使用年限到期后，东方市购房者没有提出申请续期或者是没有批准继续使用该土地的话，那么该土地将由国家收回。所以东方市购房者非常有必要了解商品房产权年限的计算。万一因为商品房产权年限缩水，东方市购房者不但需要多支付一笔地使用权出让金，而且还有着商品房被回收的风险。
东方市购房者如果以后需要贷款的，商品房的商品房产权年限就更重要了，因为一般情况下，商品房的商品房产权年限和贷款的年限相加起来必须要小于或者等于40年。所以东方市购房者是非常有必要了解商品房产权年限的计算的。
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